Desistir do imóvel na planta por atraso da obra: como fica o dinheiro já pago

Quase todo comprador de imóvel na planta chega a este assunto acreditando na mesma coisa: que quem sai do contrato perde uma parte do que já pagou. Essa crença tem fundamento, e é isso que a torna perigosa. Ela está certa para uma situação e errada para outra, e as duas situações se parecem muito de fora.

O que muda tudo é o motivo da saída.

Duas saídas que a lei trata de formas diferentes

Sair de um contrato de imóvel na planta pode acontecer por duas razões bem distintas.

A primeira é a saída por vontade própria. O comprador mudou de planos, o dinheiro apertou, a família mudou de cidade, ele não quer mais o apartamento. A obra pode estar em dia, e o problema é dele.

A segunda é a saída provocada pela construtora. A obra passou do prazo, o comprador não deu causa a isso, e é o descumprimento da empresa que o leva a querer desfazer o negócio.

A lei olha para essas duas saídas de maneiras diferentes, e cada uma tem o seu próprio dispositivo. Quem lê sobre a primeira e aplica na segunda sai achando que vai perder dinheiro que talvez não perca.

Quem desiste por vontade própria entra na regra dos descontos

Esta é a situação que gerou a crença, e aqui a crença está correta.

Quando o comprador desfaz o contrato porque quis, ou quando o contrato se desfaz por falta de pagamento dele, a lei permite que a construtora devolva o que foi pago com deduções. Entram nessas deduções a comissão de corretagem, que costuma ter sido paga no começo, e uma pena prevista no próprio contrato.

E se a unidade já estava disponível para uso, a lei prevê que o comprador responda pelos encargos daquele período, como impostos do imóvel, cotas de condomínio e um valor pelo tempo em que a unidade ficou à disposição dele.

A lógica é a de quem sai por escolha. A construtora comprometeu terreno, obra e estrutura de venda contando com aquele contrato, e a lei divide parte desse custo com quem desfez o negócio.

Quanto sobra depende do contrato e do quanto já foi pago. O que importa entender é a lógica: nessa porta, a devolução sai reduzida, e isso está na lei.

Quando a saída é por atraso, o dispositivo é outro

Aqui está a parte que quase ninguém sabe antes de conversar com advogado.

Quando a entrega passa do prazo do contrato somado à cláusula de tolerância, e o comprador não tem culpa nenhuma nesse atraso, a lei abre uma porta separada. Ela está no artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591, de 1964, no texto que a Lei nº 13.786, de 2018 acrescentou a ela.

Em português, o que esse dispositivo diz é o seguinte: nessa situação, o comprador pode promover o desfazimento do contrato, e a devolução prevista é da integralidade dos valores pagos, somada à multa estabelecida, tudo corrigido e num prazo de até 60 dias contados do desfazimento.

Repare em duas palavras dessa frase, porque elas são o coração do assunto. A primeira é integralidade: o desenho da devolução aqui não é o mesmo desenho de descontos da saída por vontade própria. A segunda é pode: a lei põe a escolha na mão do comprador, e não da empresa.

O que essa porta não significa

Ter dispositivo próprio na lei não é o mesmo que ter resultado certo, e vale dizer isso com clareza.

O caminho depende de o atraso estar realmente configurado, o que se mede pela data do contrato somada aos dias de tolerância, e depende de o comprador não ter dado causa ao atraso. Se ele estava com parcelas em aberto, isso entra na discussão, e é por isso que interromper pagamento por conta própria costuma sair caro, como explica parar de pagar a parcela porque a obra atrasou.

O prazo de 60 dias que a lei menciona também merece uma palavra: ele conta do desfazimento do contrato, e não do dia em que você reclamou. Antes disso existe a etapa de reconhecer que o contrato está desfeito, e é ela que costuma consumir tempo.

E não existe percentual mágico nem valor de tabela. Como cada contrato tem a sua cláusula e cada comprador pagou um valor diferente até aqui, o que se pede e o que se recebe se definem no caso concreto, com o contrato na mesa.

Sair não é a única opção, e às vezes não é a melhor

Antes de decidir sair, vale saber que existe o caminho oposto: continuar com o contrato e cobrar o atraso.

Quem segue no negócio pode pedir a multa pelos meses de atraso, a devolução dos juros de obra cobrados depois do prazo e outras parcelas, um assunto que está em indenização por atraso na entrega do imóvel. Quem sai fecha o negócio e recebe de volta. A lei, aliás, não deixa somar a multa de quem sai com a multa de quem fica: é uma ou outra.

São duas contas diferentes, e a escolha entre elas depende de coisas que não estão em texto nenhum da internet: se você ainda quer aquele apartamento, quanto já pagou, quanto tempo consegue esperar e como está o financiamento. Essa conversa é com advogado, com o contrato aberto.

Em uma linha

Quem desiste por vontade própria devolve o imóvel e recebe menos, com descontos que a lei autoriza. Quem sai porque a construtora atrasou está em outro dispositivo, que fala em devolução integral dos valores pagos mais multa. A pergunta que decide o seu caso não é quanto você já pagou, é quem causou a saída.