Juros de obra cobrados depois do prazo de entrega: o que o STJ decidiu e o que fazer

Depois que a data de entrega do contrato vence, somado o período de tolerância, cobrar juros de obra é ilícito. Quem fixou isso foi o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 996. Antes dessa data a mesma cobrança é legítima, e o STJ também já disse isso. A diferença entre uma coisa e outra é uma data que está no seu contrato.

O que são juros de obra

Enquanto o prédio está em construção, você já paga ao banco uma parte do financiamento. No boleto ela costuma aparecer como juros de obra, taxa de evolução de obra ou juros de evolução. São nomes para a mesma coisa.

Ela existe porque o banco já liberou dinheiro para a construtora e o imóvel ainda não ficou pronto. É por isso que quase toda explicação que você acha na internet sobre esse boleto vem do site de uma construtora: quem cobra é quem explica.

Antes do prazo, a cobrança é legítima

Isto costuma surpreender quem chega achando que a cobrança sempre foi indevida. Não é.

Em 13 de junho de 2012, a Segunda Seção do STJ julgou os EREsp 670.117/PB, com acórdão publicado em 26 de novembro do mesmo ano, e decidiu que, na compra de imóvel em construção, “não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor”. É o entendimento que o tribunal vem aplicando desde então.

Ou seja: enquanto a obra corre dentro do prazo, o boleto está certo. Discutir esse período é discutir o que já foi decidido.

O que o Tema 996 do STJ decidiu

O recorte de tempo é o que muda tudo, e ele está na tese 1.3 do Tema 996:

É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

A tese foi firmada em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, e é usada como referência nas discussões sobre outros contratos de imóvel na planta.

Duas partes dessa frase decidem o seu caso.

“Após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves” é a data prevista de entrega que está escrita no seu contrato, não a data que a construtora passou a repetir depois.

“Incluído o período de tolerância” quer dizer que os 180 dias que quase todo contrato prevê entram na conta. A cobrança segue devida durante a tolerância. O que a tese alcança é o que vem depois dela. Unidade autônoma, no texto da tese, é o seu apartamento.

Traduzindo para o boleto que está na sua mão: depois dessa data, a cobrança de juros de obra passa a ser indevida.

Como descobrir a data que decide o seu caso

São três informações, e duas delas estão no seu contrato.

1. A data prevista de entrega, que costuma estar no quadro resumo.
2. O prazo de tolerância, que quase sempre é de 180 dias e aparece numa cláusula própria.
3. Hoje.

Com as três em mãos a conta é direta: some 180 dias à data prevista, e cada boleto de juros de obra cobrado depois disso é cobrança que passou a ser indevida.

Se você não encontrar a data no contrato, isso acontece com muita gente e não trava nada. A leitura do contrato faz parte da análise gratuita.

O que fazer com os boletos

Guarde todos. O boleto é a prova de que a cobrança existiu, de quanto foi e de quando foi. Prova que ninguém guardou não chega à Justiça.

Junte três coisas, na ordem em que forem aparecendo:

• o contrato, com a data de entrega e a cláusula de tolerância;
• os boletos e comprovantes do período em que a obra já estava atrasada;
• qualquer comunicação da construtora informando data nova, por e-mail, carta ou aplicativo.

Com isso em mãos dá para separar o que foi cobrado antes da data e o que foi cobrado depois. Quem faz essa leitura, e diz o que se pede com ela, é um advogado olhando o seu contrato.

Parar de pagar por conta própria não é uma decisão para tomar sozinho. Ela tem consequências, e a hora de conversar sobre isso é antes, não depois.

Em uma linha

Juros de obra durante a obra, dentro do prazo, é cobrança devida. Juros de obra depois do prazo com a tolerância somada é cobrança ilícita, e o Tema 996 do STJ diz isso com essas palavras. O que separa as duas é uma data, e ela está no seu contrato.