Parar de pagar a parcela porque a obra atrasou: o que pode acontecer com você

A data passou, a obra está do jeito que está, e o boleto continua chegando no mesmo dia do mês. A vontade de parar de pagar até a construtora fazer a parte dela é a reação mais natural do mundo, e quem trabalha com esses casos ouve isso toda semana.

Mesmo assim, a orientação aqui é não fazer isso por conta própria. Não por respeito à construtora. É porque parar de pagar não devolve o seu dinheiro, e muda a sua posição justamente na discussão em que você tem razão.

Por que parece que dá para parar

O raciocínio é direto. O contrato tem dois lados, ela não cumpriu o dela, então você suspende o seu. Como ideia de justiça, faz todo sentido.

O problema aparece no efeito prático. Quem decide parar sozinho não suspende o contrato: continua dentro de um contrato que segue valendo, agora sem pagar. O contrato não se altera porque você discordou dele, e a construtora não interpreta a sua parada como protesto. Ela registra como parcela em aberto.

Suspender obrigação de contrato é decisão que se toma de forma formal, com orientação, e em geral dentro de um processo. Não se toma deixando o boleto vencer.

O que a lei chama de comprador em dia

Aqui está a parte que quase ninguém sabe antes de decidir.

A indenização por atraso na entrega está prevista no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591, de 1964, acrescentado pela Lei nº 13.786, de 2018. O texto do dispositivo diz que essa indenização é devida ao comprador em dia com as suas obrigações. Ou seja: a própria lei que garante o seu direito descreve, dentro dela, um comprador que está pagando.

Isso não quer dizer que quem atrasou uma parcela perde tudo. A posição do escritório é clara nesse ponto: o atraso do comprador não justifica o atraso da construtora, e quem está inadimplente não necessariamente perde o direito à multa e à devolução dos juros de obra. São coisas que se discutem, e se discutem com bons argumentos.

Só que a diferença entre “não perde automaticamente” e “mantém sempre” é enorme, e é o custo real de parar. Antes, a discussão tem um lado só: a construtora atrasou, o contrato prova, as datas provam. Depois, tem dois. O que era um caso limpo passa a ter contraponto, e você paga esse preço sem ter recebido nada em troca.

O que o seu contrato prevê para o lado de quem paga

Contrato de imóvel na planta trata do atraso de pagamento com o mesmo cuidado com que deveria tratar do atraso da obra. Costumam estar previstos encargos sobre a parcela em atraso, correção do valor devido, cobrança, e, nas hipóteses mais graves, a discussão sobre desfazer o contrato por falta de pagamento.

Quais são esses encargos, a partir de quantos dias eles começam e o que a empresa pode acionar em cada etapa está escrito no seu contrato, e não em regra geral nenhuma. É o primeiro documento a abrir antes de qualquer decisão.

Existe também o caminho de sair do contrato por causa do atraso, que é diferente e tem regra própria, com devolução dos valores pagos. Ele é uma escolha formal, com consequência definida, e não se confunde com simplesmente deixar de pagar. Quem quer essa porta abre a porta, não para o boleto.

O caminho que a gente recomenda

A recomendação do escritório é continuar pagando e cobrar depois, na justiça, com juros e correção.

Parece contraintuitivo pagar o que você considera injusto, então vale explicar por que a conta fecha melhor assim.

O dinheiro cobrado indevidamente não vira prejuízo permanente por você continuar pagando. Ele é pedido de volta, e volta atualizado. A correção monetária recompõe o valor pela inflação do período, e os juros remuneram o tempo em que o dinheiro ficou com quem não devia estar com ele. Cobrança de juros de obra feita depois do prazo de entrega com a tolerância somada é exatamente o tipo de valor que se recupera assim, como explica juros de obra cobrados depois do prazo de entrega.

Do outro lado, o que você economiza parando de pagar não é lucro. É parcela que continua devida, com encargo somado, e que ainda enfraquece a sua posição. No fim, você discute duas inadimplências em vez de uma, e recebe menos.

O que fazer antes de decidir

Se a vontade de parar continua, faça estas quatro coisas primeiro. Elas valem mais que a parcela de um mês:

• ache a data em que o atraso começou, somando a data prevista de entrega com os dias da cláusula de tolerância;
• reclame por escrito, por e-mail ou pelo aplicativo da construtora, e guarde a resposta. Conversa por telefone não deixa rastro nenhum;
• separe os comprovantes em antes e depois dessa data, principalmente os de juros de obra;
• converse com um advogado antes de parar, não depois. Depois, a conversa já começa tendo que explicar a sua parcela em aberto.

Se a situação é que o dinheiro acabou e a parcela não cabe mais, isso é outro problema, e é um problema legítimo. Ele também se resolve melhor com orientação do que com boleto vencido, porque as saídas existentes dependem de agir antes de a dívida crescer.

Em uma linha

Atraso da construtora não suspende sozinho a obrigação de pagar, e parar por conta própria transforma uma discussão que era só dela numa discussão com dois lados. Continuar pagando não é perder dinheiro: é preservar a sua posição, e o que foi cobrado indevidamente se cobra depois, com juros e correção.