Contrato sem data clara de entrega: como saber se a obra está em atraso?

Você comprou um imóvel na planta, mas procura no contrato e não consegue descobrir uma coisa básica: quando, afinal, a construtora deveria entregar o imóvel?

Isso é um problema.

A construtora não pode deixar o prazo de entrega em aberto, sujeito a acontecimentos futuros ou escrito de uma maneira que impeça o consumidor de saber quando efetivamente receberá seu imóvel.

O contrato precisa ter um prazo claro

O Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu que o contrato de imóvel em construção deve prever, de forma clara, expressa e inteligível, prazo certo para a entrega do imóvel.

Isso significa que não basta dizer que a entrega ocorrerá “conforme o andamento das obras”, “após a contratação do financiamento”, “de acordo com o cronograma da construtora” ou utilizar outra expressão que deixe o consumidor sem saber objetivamente quando receberá as chaves.

O consumidor precisa conseguir olhar seus documentos e identificar uma data ou um prazo objetivo.

Nos contratos sujeitos à Lei nº 13.786/2018, a própria Lei de Incorporações Imobiliárias passou a exigir que o quadro-resumo informe o termo final para obtenção do habite-se.

Ou seja: a data de conclusão do empreendimento não é uma informação secundária. É uma das informações essenciais da contratação.

E se o meu contrato não tiver nenhuma data?

A ausência de uma data clara não significa que a construtora ganhou prazo ilimitado para terminar a obra.

Pelo contrário.

Uma cláusula que deixa a entrega indefinida pode ser considerada abusiva, especialmente quando impede o consumidor de saber quando a obrigação da construtora vence.

Nessas situações, é possível levar a questão ao Judiciário para discutir qual prazo deve ser considerado e, conforme o caso, reconhecer o atraso da construtora e cobrar as indenizações correspondentes.

Por isso, não encontrar uma data clara no contrato não significa que você não tenha direito. Significa que o caso precisa ser analisado com mais cuidado.

Vale a pena conferir também o contrato de financiamento

Existe outro documento que muita gente esquece de analisar: o contrato de financiamento bancário.

Em muitos empreendimentos, principalmente aqueles financiados pela Caixa Econômica Federal, esse contrato contém um prazo ou uma data prevista para conclusão da obra.

É importante fazer uma ressalva: a construtora não pode simplesmente deixar o prazo de entrega condicionado à assinatura ou à liberação do financiamento. O STJ já considerou abusiva essa forma de estabelecer o prazo.

Mas, quando o próprio contrato de compra e venda é omisso ou confuso, a informação existente no contrato de financiamento pode ser analisada como elemento adicional para identificar o cronograma que existia para aquele empreendimento.

Por isso, nossa análise não fica limitada ao contrato assinado com a construtora.

Outros documentos também podem revelar a data prometida

Também devem ser analisados:

• contrato de compra e venda e seus aditivos;
• contrato de financiamento;
• quadro-resumo;
• material publicitário e folders do empreendimento;
• propostas comerciais;
• e-mails e mensagens da construtora;
• comunicados sobre previsão de entrega;
• documentos entregues no momento da venda.

Isso porque o Código de Defesa do Consumidor determina que informações suficientemente precisas divulgadas pelo fornecedor integram a contratação.

Assim, uma data prometida no momento da venda pode ser juridicamente relevante mesmo quando a construtora elaborou um contrato confuso ou omisso.

E os 180 dias de tolerância?

A conhecida tolerância de 180 dias também não dá à construtora um prazo indefinido.

A Lei nº 4.591/1964 estabelece que essa tolerância deve ser expressamente pactuada, de forma clara e destacada, e é contada a partir da data prevista contratualmente para conclusão do empreendimento.

Portanto, primeiro é necessário identificar qual era o prazo de entrega aplicável ao caso. Somente depois é possível verificar a incidência e o término do eventual período de tolerância.

Ultrapassado o prazo aplicável, podem surgir direitos relacionados ao atraso, como indenização pela impossibilidade de utilização do imóvel, devolução de juros de obra cobrados indevidamente e aplicação de multa contratual, dependendo do contrato e das circunstâncias de cada caso.

Seu contrato não tem data clara? Isso não encerra a discussão

Se você comprou um imóvel na planta e não consegue identificar claramente quando ele deveria ter sido entregue, não presuma que a construtora pode entregar quando quiser.

A falta de um prazo claro pode representar violação do dever de informação e uma cláusula abusiva na relação de consumo.

O caminho é analisar conjuntamente o contrato de compra e venda, o financiamento e os demais documentos da aquisição para verificar qual prazo pode ser juridicamente reconhecido e se a construtora já está em atraso.

Na Palhares Advogados, fazemos essa análise documental para verificar se existe atraso e quais valores podem ser cobrados judicialmente.