Juros de obra maiores que a parcela do financiamento: por que sobe e quando para

Você abriu o boleto e o valor veio maior que o mês passado. Maior, inclusive, que a parcela que você calculou para quando o apartamento ficar pronto. Isso acontece com muita gente, e não quer dizer que alguém errou a conta. Quer dizer que a conta é feita de um jeito que quase ninguém explica.

Enquanto a obra corre, você não paga a parcela do financiamento

Parece a mesma coisa e não é.

A parcela cheia, aquela que vai abatendo o valor do apartamento todo mês, começa depois que você recebe as chaves. Antes disso o banco cobra outra coisa: os juros sobre o dinheiro que ele já entregou para a construtora, mais seguros e a taxa de administração do contrato. No boleto isso aparece como juros de obra, taxa de evolução de obra ou juros de evolução. São nomes para a mesma cobrança.

Repare no que ela não faz. Ela não abate o valor do imóvel. Por isso o saldo devedor continua no mesmo lugar enquanto você paga esses boletos.

Por que o valor sobe todo mês

Aqui está a explicação que resolve a maior parte das dúvidas.

O banco não solta o dinheiro do financiamento de uma vez. Ele libera aos poucos, conforme a obra avança: um pedaço quando a fundação fica pronta, outro quando a estrutura sobe, outro no acabamento. Uma empresa contratada pelo banco visita a obra e mede quanto já foi feito, e é essa medição que autoriza a liberação seguinte.

Os juros de obra incidem sobre o que já foi liberado. No começo da obra o banco entregou pouco, então o boleto é baixo. Perto da entrega ele já entregou quase tudo, então o boleto é o maior de todos.

É por isso que o valor cresce sozinho, sem ninguém mexer no seu contrato. Ele acompanha a obra.

Quando ele passa a parcela do financiamento

Perto do fim da obra a base de cálculo está no ponto mais alto que vai chegar. Somados os seguros e a taxa de administração, o boleto desse período pode ficar maior que a parcela que você espera pagar depois das chaves.

E existe uma segunda razão, que é a que interessa a quem está com a obra parada: quanto mais tempo a obra demora, mais meses de juros de obra você paga. A cobrança não fica mais cara por mês só por causa disso, mas ela se repete mais vezes.

O que a Justiça já decidiu sobre o valor, e o que ela não decidiu

Esta parte costuma frustrar, e é melhor dizer logo.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu isso em 13 de junho de 2012, no julgamento dos EREsp 670.117/PB, com acórdão publicado em 26 de novembro do mesmo ano. Tratando de imóvel comprado em construção, a decisão diz que “não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor”. É o entendimento que o tribunal vem aplicando desde então.

Ou seja: enquanto a obra corre dentro do prazo, cobrar é permitido, e o valor alto sozinho não torna a cobrança ilegal.

Você vai achar na internet quem diga que existe um teto, algo como “acima de 2% do valor do imóvel é abusivo”. Esse número circula sem indicação de origem, e não existe na lei nenhum teto de juros de obra fixado em percentual do valor do imóvel. Existe limite para a taxa de juros do financiamento no Sistema Financeiro da Habitação, que é discussão diferente dessa e se avalia contrato a contrato. Número sem origem não sustenta um pedido na Justiça.

Onde a cobrança tem fim

O que tem regra clara não é o tamanho do boleto. É a data.

Todo contrato traz uma data prevista de entrega. Quase todos trazem também um prazo de tolerância, em geral de 180 dias, que a lei permite desde que esteja escrito no contrato de forma clara e destacada, no artigo 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. Destacada quer dizer visível, e não perdida no meio das outras cláusulas.

Some os dois e você tem a data que decide. Passada ela, vale a tese 1.3 do Tema 996 do STJ, nestas palavras: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” Traduzindo: adquirente é você, unidade autônoma é o seu apartamento, e depois dessa data a cobrança perde o amparo. A tese foi firmada em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, e é usada como referência nas discussões sobre outros contratos de imóvel na planta.

Essa parte tem artigo próprio, com a tese explicada devagar: juros de obra cobrados depois do prazo de entrega.

O que conferir antes de procurar alguém

São quatro coisas, e todas estão em papéis que você já tem.

1. O extrato do financiamento, que mostra quanto o banco já liberou para a construtora e quanto disso virou juros no mês.
2. A data prevista de entrega, que costuma estar no quadro resumo do contrato.
3. Os boletos guardados, todos, inclusive os já pagos.

O boleto é a prova de que a cobrança existiu, de quanto foi e de quando foi.

Se você não achar essas informações nos papéis, isso acontece o tempo todo e não trava nada. Ler o contrato e o extrato faz parte da análise gratuita.

Parar de pagar por conta própria não é uma decisão para tomar sozinho. Ela tem consequências, e a hora de conversar sobre isso é antes, não depois.

Em uma linha

Os juros de obra sobem porque acompanham o dinheiro que o banco já soltou para a construtora, e chegar num valor maior que a parcela do financiamento não é, por si só, sinal de ilegalidade. O que tem hora para acabar é o tempo: somada a tolerância à data prevista de entrega, a cobrança deixa de ser devida e pode ser restituída ao consumidor pelo processo.