Indenização por atraso na entrega do imóvel: o que dá para cobrar da construtora

Quem chega neste assunto quer um número. A obra atrasou, o prejuízo já aconteceu, e a pergunta é simples: quanto a construtora tem que pagar. Não existe um número só, e não é porque a lei seja vaga. É porque o pedido não é um valor, são quatro parcelas diferentes, cada uma com a sua própria condição para existir.

Vale entender uma por uma.

A conta não começa na data do contrato

Todo contrato de imóvel na planta traz uma data prevista de entrega. E quase todo traz, junto, uma cláusula de tolerância: um prazo extra de até 180 dias corridos, que a lei admite desde que esteja escrito de forma clara e destacada.

Dentro desse prazo, a construtora está atrasada em relação ao que você imaginava, mas não para efeito de cobrança. Nada se pede por esse período.

O que se cobra começa a contar quando a tolerância acaba, e três das quatro parcelas dependem dessa data. Some a data prevista de entrega com os dias de tolerância e anote o dia em que o prazo venceu. É ele que abre a conta.

A multa pelos meses de atraso

Passado o prazo com a tolerância somada, a lei prevê um valor devido pelo tempo de espera. É a parcela mais direta das quatro: não depende de provar prejuízo, depende de data.

Está no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591, de 1964, no texto que a Lei nº 13.786, de 2018 acrescentou a ela. Em português: quando a entrega passa do prazo de tolerância e o comprador segue com o contrato, ele tem direito a receber, na entrega da unidade, indenização de 1% por mês de atraso, calculada sobre o valor que já pagou à construtora, proporcional aos dias e corrigida pelo índice do contrato.

Três detalhes dessa frase mudam o resultado, e é onde as contas de internet erram. O percentual incide sobre o que você já pagou, não sobre o valor do apartamento. A conta é proporcional aos dias, então mês quebrado entra pela fração. E a lei fala em comprador em dia com as parcelas, o que põe a sua própria situação de pagamento na discussão.

Um aviso importante: isso não significa que todo caso fecha em 1% ao mês. Contrato pode ter previsão própria de multa, contrato antigo pode ser anterior a essa lei, e a base muda conforme o quanto já foi pago. O percentual que vale para você sai do seu contrato, não de uma regra geral. E a lei não permite somar essa multa com a multa de quem desfaz o contrato: ou uma, ou outra.

Os juros de obra pagos depois do prazo

Esta parcela não é penalidade. É devolução de dinheiro que saiu do seu bolso.

Quem financia imóvel na planta paga, durante a obra, uma cobrança mensal sobre o que o banco já liberou para a construtora. No boleto ela aparece como juros de obra. Enquanto a obra corre dentro do prazo, é devida.

Depois do prazo com a tolerância somada, a situação vira. O que foi cobrado nesse período pode ser pedido de volta, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre isso, como explica juros de obra cobrados depois do prazo de entrega.

É a parcela mais fácil de comprovar, porque está inteira nos seus boletos. Separe os comprovantes posteriores ao vencimento do prazo e o valor sai quase pronto.

Aluguel e dano moral, as duas parcelas que dependem de prova

Estas duas existem e não são automáticas, e é aqui que muita gente se decepciona.

O aluguel que você pagou enquanto esperava o apartamento pode entrar no pedido, desde que devidamente comprovado com contrato de locação e comprovantes de pagamento, e considerando o período posterior ao fim da tolerância. Sem contrato e sem recibo, o pedido não se sustenta, mesmo que o gasto tenha sido real. Quem ficou na casa de parente e não pagou aluguel não tem essa parcela, e isso não diminui as outras três.

O dano moral segue a lógica mais exigente das quatro. Para ele, é necessário provar que o caso não foi mero aborrecimento e que o transtorno foi além do prejuízo material. Atraso de obra, por si, tende a ser tratado como problema de contrato, e problema de contrato se resolve em dinheiro. O que sustenta o dano moral é o que passou disso, e isso se demonstra com documento, mensagem, testemunha. É discussão de prova, não de indignação.

O que juntar antes de somar qualquer coisa

Junte quatro coisas, de preferência antes da primeira conversa com advogado:

• o contrato inteiro, com a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância;
• os boletos e comprovantes do período do atraso, separando o que é juros de obra;
• o contrato de aluguel e os comprovantes de pagamento, se você pagou aluguel esperando;
• as mensagens da construtora, por e-mail, carta, WhatsApp ou aplicativo, com data.

Com esses documentos na mesa, dá para dizer quais das quatro parcelas o seu caso tem. Somar tudo num valor único depende do contrato, do quanto já foi pago, do tempo real de atraso e do que se consegue provar. O valor final se define no caso concreto, e quem faz essa leitura é um advogado com o contrato na frente.

Em uma linha

Não existe valor de tabela para atraso na entrega. Existem quatro parcelas: a multa pelos meses de atraso, a devolução dos juros de obra cobrados depois do prazo, o aluguel comprovado e o dano moral, que depende de prova de que o transtorno passou do aborrecimento. Todas começam a contar da mesma data, e ela está no seu contrato.