Imóvel entregue sem habite-se: chave na mão não quer dizer prédio liberado

Chave na mão não é a mesma coisa que prédio liberado. São duas coisas separadas, e podem acontecer em datas diferentes. Se você recebeu a chave e o habite-se ainda não saiu, o que você tem é um imóvel que a prefeitura ainda não autorizou a ser morado.

O que é o habite-se

É o documento da prefeitura que diz que o prédio pode ser habitado. Aparece também como auto de conclusão da obra ou certificado de conclusão, e é a mesma coisa. Quem pede é a construtora. Quem dá é a prefeitura, depois de conferir se a obra saiu de acordo com o projeto aprovado.

Enquanto ele não sai, oficialmente o prédio não está pronto para receber morador. Não importa que o apartamento pareça pronto por dentro.

A construtora entrega o imóvel, não o documento

Essa é a confusão mais comum, e ela vem dos dois lados. Tem construtora que avisa “saiu o habite-se” como se isso já fosse a entrega. E tem comprador que recebe a chave e acha que, se a chave veio, o resto está resolvido.

O Superior Tribunal de Justiça olhou justamente para o fim dessa contagem quando julgou o Tema 996, no REsp 1.729.593/SP, em setembro de 2019. Ao tratar do aluguel devido pelo atraso, a tese 1.2 diz que a conta vai até “a data da disponibilização da posse direta ao adquirente”. Vale dizer de onde ela veio: foi firmada em contratos do Minha Casa Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3, e é usada como referência nas discussões sobre os outros contratos de imóvel comprado na planta.

Posse direta, em português do dia a dia, é você poder entrar, fechar a porta e usar. É esse o momento que o STJ marcou, e não a data do carimbo da prefeitura.

Então a chave sem habite-se para o relógio?

Aqui é preciso ser honesto com você: depende, e os tribunais não decidem sempre igual.

De um lado, se a posse foi mesmo entregue e o imóvel dá para usar, há decisões que entendem que a contagem do atraso se encerra ali, mesmo com o documento pendurado.

De outro lado, há decisões tratando a falta do habite-se como sinal de que o imóvel ainda não estava em condição de ser usado, e nesses casos a contagem segue. Em São Paulo isso chegou a virar súmula. A Súmula 160 do Tribunal de Justiça de São Paulo diz que “a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”. Ela não obriga o juiz aqui em Minas, porque é súmula de outro tribunal, mas mostra que o entendimento existe e está escrito pelo principal tribunal do país.

O que decide o seu caso não é a regra geral, é o que aconteceu com você: se dava para morar, se faltava água, luz ou elevador, se o condomínio já funcionava, e o que a construtora pediu que você assinasse naquele dia.

Por isso ninguém consegue te dar essa resposta sem ler o seu contrato e ver as suas datas.

O que a lei cobra depois que o habite-se sai

Tem uma segunda obrigação que quase ninguém conhece, e ela é da construtora.

Depois que a prefeitura concede o habite-se, quem incorporou o empreendimento tem de averbar a construção no cartório de registro de imóveis. É esse passo que abre caminho para cada apartamento ter registro próprio.

Isso está no artigo 44 da Lei 4.591/1964, na redação dada pela Lei 14.382/2022, e a lei é direta sobre o que acontece se demorarem: o incorporador responde perante os compradores “pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”.

Ou seja, é uma obrigação com nome e com consequência própria, separada do atraso da obra.

O que isso trava na sua vida

Sem habite-se e sem a averbação, três coisas costumam empacar:

• a escritura e o registro do apartamento no seu nome;
• o financiamento, porque o banco precisa da matrícula individual do imóvel;
• a revenda, pelo mesmo motivo.

E tem o lado prático: seguro, ligação definitiva de água e energia e regularização do condomínio costumam depender desse documento.

O que fazer agora

Pergunte por escrito. Mande mensagem ou e-mail para a construtora perguntando se o habite-se já foi expedido e em que data. Resposta por escrito vira prova. Resposta por telefone não.

Junte três coisas:

• o contrato, com a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância;
• o comprovante da data em que você recebeu a chave, e o documento que assinou nesse dia;
• a data do habite-se, se já saiu, ou a resposta da construtora dizendo que ainda não.

Se as duas datas não baterem, é exatamente esse intervalo que um advogado vai olhar.

E se a construtora ainda estiver cobrando parcelas de obra depois do prazo com a tolerância somada, isso tem resposta própria do STJ, que está em juros de obra cobrados depois do prazo.

Em uma linha

O habite-se é a prefeitura dizendo que o prédio pode ser morado, e ele não se confunde com a entrega. Receber a chave sem ele não encerra a discussão sozinho, e o que vale para o seu caso são as suas datas e o estado real do apartamento no dia em que a chave chegou.